Visión internacional de la crisis 'subprime' (Nota Técnica)

EXPERIENCIA INTERNACIONAL

Hace ya décadas, un préstamo hipotecario se concedía bajo el análisis manual del cliente y la operación, a través del estudio del porcentaje de financiación, la calidad y valor de la garantía, y el perfil económico y laboral del solicitante, principalmente. Con la introducción de los sistemas de scoring y el desarrollo de los buró de crédito - entidades públicas o privadas que recogen la experiencia de pagos del cliente - el sistema financiero se dotó de la eficiencia necesaria para mejorar y sistematizar el análisis del riesgo crediticio, mejorando el cálculo y aplicación de precios, así como el ajuste de condiciones para cada operación tramitada. Estos modelos permitieron identificar y poner precio a un perfil crediticio que hasta la fecha quedaba fuera del mercado, soportado por un entorno de rápido y sostenido crecimiento del precio de la vivienda, y un mercado de capitales dispuesto a invertir en títulos de calidad crediticia refrendada por una Agencia de Rating de prestigio.

Contar con información histórica, positiva y negativa, permitió "calificar" al solicitante según su comportamiento de pagos en productos contratados con anterioridad. De este modo, y en una escala de 300 a 850 puntos (en el modelo (1)FICO), subprime serían aquéllos definidos por una calificación inferior a 620 puntos, y segmentados como clientes B, C y D, mientras que un cliente prime ó A, supera los 660(2) . Por tanto subprime engloba a aquellos solicitantes sin historial crediticio, o con historial negativo, entendiendo negativo como mala experiencia de pagos anteriores, que comprende desde aquel que en los últimos meses no ha atendido varias obligaciones financieras, hasta aquel que acaba de salir de un proceso de ejecución o bancarrota personal, figura legal existente en Estados Unidos.

Esta definición es aplicable al sector de "adverse credit mortgages" en Reino Unido (hipotecas de crédito adverso), prácticamente inexistente quince años atrás, pero altamente competitivo y cada vez más común en el mercado (3) . Al igual que en el caso norteamericano, este producto hipotecario va dirigido a aquellos que, por falta de historial crediticio positivo tienen dificultades para acceder a la financiación de vivienda por canales tradicionales. Para el crédito adverso de Reino Unido no existe una segmentación estándar por puntuación, pero si una categorización extendida que depende del volumen, periodicidad y gravedad de las incidencias de pago (4) .

Dentro de esta situación existe la tipología conocida como Alt-A (5), que, inicialmente, presentaban clientes prime, o near prime, que no podían justificar oficial y documentalmente sus ingresos, y para los que se realizaba un análisis atípico. No todos los préstamos Alt-A estarían incluidos en el mercado subprime, aunque existe cierta tendencia, quizás errónea, a considerarlos como tal, dado que el producto ha sido también ampliamente ofertado a clientes con problemas crediticios - los conocidos como Alt-B y Alt-C - o simplemente por ofrecerse a un precio sensiblemente mayor que el de una operación "tradicional". También hay quien considera erróneamente como productos Alt-A aquellas hipotecas con destino distinto a vivienda habitual. En concreto la financiación de vivienda vacacional o segunda residencia o los préstamos que financian la compra de vivienda para alquilar, conocidas en el mundo anglosajón como buy to let. Si bien en igualdad de características, tanto de la operación como del cliente, estos destinos implican mayor riesgo que el de una primera residencia, en realidad son susceptibles de originarse por canales tradicionales y por tanto quedarían fuera del segmento Alt-A, y por tanto fuera del mercado subprime.

Contar con una cantidad relevante de información para analizar el riesgo de impago del solicitante es clave para garantizar la viabilidad de la operación o al menos, para ajustar precio y riesgo. Aún contando con información cuantitativa y cualitativa suficiente, la prima de riesgo adicional inherente al mercado subprime requiere de un análisis exhaustivo de las características del cliente, de la operación, y de la documentación presentada. Una encuesta realizada por el Council of Mortgage Lenders para Reino Unido, revelaba que si bien las entidades activas en el mercado de alto riesgo son las más proclives al uso de sistemas de scoring crediticio, un 38% de las operaciones siguen analizándose manualmente; es en el mercado prime donde el 95% de las operaciones son estudiadas con procesos total o parcialmente automatizados.

Junto al porcentaje de financiación o LTV (6) , que no sólo define la severidad de la pérdida en caso de impago, sino también la predisposición del solicitante frente al compromiso adquirido – es conocido que existe una clara relación directa entre el desembolso inicial realizado por el prestatario y su predisposición a pagar – las entidades financieras cuentan con diversas medidas de endeudamiento en las que deben asegurar que los ingresos del solicitante serán no sólo suficientes para cumplir con sus obligaciones, sino estables y recurrentes, en íntima relación con el perfil laboral del futuro prestatario.

Una solicitud hipotecaria, con poca documentación disponible relativa al nivel de ingresos y gastos del solicitante, es altamente vulnerable a una mala estimación de capacidad de pago de la deuda contraída; de igual modo, calcular el ratio de capacidad de endeudamiento con una cuota favorecida por menores márgenes iniciales y/o por periodos de carencia sólo aplicables durante los primeros años, entre otras facilidades, nos puede llevar a conclusiones erróneas. Ambos aspectos son causas identificadas que explican parte de los altos ratios de morosidad en Estados Unidos.

Este es sólo un ejemplo que ilustra como puntualmente, y siguiendo estrategias de crecimiento desordenadas, insuficientemente disciplinadas y poco sostenibles a largo plazo, la concesión de hipotecas subprime ha estado asociada a un análisis de riesgos más laxo. Si bien un entorno con importantes avances en el precio de la vivienda permite este tipo de actuaciones, soportado por niveles de morosidad y pérdidas finales sensiblemente menores a los esperados en ciclos inmobiliarios en retroceso, no por ello deberíamos olvidar que un análisis incompleto en operaciones con alta probabilidad de mora está lejos de ser una práctica recomendable en el mercado hipotecario.
Es evidente que la clasificación de un préstamo hipotecario en las categorías prime y subprime está lejos de ser universalmente precisa; de hecho existen clientes que por las anteriores –calidad crediticia, análisis "no tradicional"– estarían catalogados como subprime y sin embargo acceden a productos prime, al mismo que tiempo que entidades prime incrementan su posición en el segmento de alto riesgo. Recientemente, las entidades tradicionales, y no sólo las especialistas, han dado entrada a los clientes que anteriormente quedaban fuera del circuito hipotecario, si bien no comercializando directamente, pero haciéndolo a través de brokers y de otros intermediarios asimilables.

En Estados Unidos y en Reino Unido la intermediación financiera está regulada, si bien en ambos es conocida la predisposición del intermediario a "normalizar" en prime a un cliente subprime, resultado de la preferencia por el volumen y no tanto por la viabilidad de las operaciones. También en términos de precio existen excepciones. Es generalmente reconocido que el coste de un préstamo subprime para el prestatario es considerablemente mayor que el de un producto estándar. Tan sólo en comisión de apertura la diferencia se cuantifica en unos 100 puntos básicos; 75 por el incremento en la probabilidad de mora respecto a un cliente/producto tradicional, y 25 puntos por el coste incremental de originación (estudio de la operación, principalmente). A esto habría que sumarle, en caso de que la operación fuera captada por un intermediario, la repercusión que la entidad puede realizar al prestatario por los honorarios del mismo. Respecto al coste por tipos de interés medio, la batalla comercial y el apetito por el crecimiento, la reducción de los costes de financiación en el mercado secundario y las estrategias de reducción de márgenes por la contratación de otros productos – venta cruzada – han tendido a disminuir la diferencia existente entre los aplicados en un producto y otro. Al menos en aquellos tramos en los que la divergencia entre el segmentos es relativamente confusa. En casos extremos la diferencia en los subprime puede superar con holgura los 400 puntos básicos, mientras que para préstamos near prime y la media se situaría entre 125 y 150 puntos básicos.

Si bien esta distinción, de nuevo, no clasifica categóricamente un préstamo hipotecario, el precio es una variable de segunda categoría que implica inevitablemente un mayor riesgo y una mayor dificultad del cliente para negociar sus condiciones, y que confirmaría, conjuntamente con las anteriores, que nos encontramos ante un préstamo y un prestatario de naturaleza diferente al prime tradicional. Recientemente Ben Bernanke, Gobernador de la Reserva Federal de Estados Unidos, comentando estimaciones de la Mortgage Bankers Association, cuantificó el número de préstamos subprime en 7 millones y medio, un 14% sobre todos aquellos préstamos hipotecarios de primer rango. Las hipotecas catalogadas como near-prime, en las que englobaríamos la tipología Alt-A, descrita en párrafos anteriores, se situarían entre un 8 y un 10% del total de saldo vivo de crédito hipotecario. Si bien la importancia en el mercado de este sector "no tradicional" es claramente apreciable, los recientes problemas se circunscriben principalmente a hipotecas con tipos de interés variable, que representan dos tercios de las anteriores. Para estas últimas, el ratio de impagos mayores a noventa días alcanzó un 14,44% en el último trimestre de 2006, cerca de cuatro puntos porcentuales superior a los préstamos subprime con tipos de interés fijos. Estas cifras suponen un incremento del 9% con respecto al trimestre anterior, y suponen casi el doble respecto al porcentaje presentado a mediados de 2005. Mientras tanto, para el conjunto del mercado hipotecario, la tasa de morosidad se sitúa en el 4,95%, incrementándose un 6% con respecto al tercer trimestre de 2006.

Aunque los préstamos referenciados a interés variable, y con tipos favorables o periodos de carencia durante los primeros años, proveen de un alto grado de flexibilidad y accesibilidad al consumidor, también presentan un riesgo elevado de crédito en escenarios de crecimiento de las tasas de interés, debido al impacto que sufre el prestatario en la cuota cuando se revisa su cuadro de amortización. Esta situación, comúnmente conocida como payment shock, tiene sus efectos más perjudiciales en aquellos clientes con poco margen de maniobra. En este sentido, la Agencia Freddie Mac, anunció recientemente que compraría préstamos subprime siempre que fueran elegibles en términos de ratios de endeudamiento, cuando éste fuera calculado con cuotas completas de capital e intereses y con referencia absoluta. De igual modo declaró que limitaría la compra de hipotecas analizadas con niveles de documentación inferiores al estándar.

La rebaja de los estándares de riesgo de crédito tradicional en el análisis de las operaciones, conjuntamente con la concesión de préstamos a clientes con nulo o negativo historial crediticio, han sido el punto de partida; las peores condiciones macroeconómicas, la subida de los tipos de interés desde mínimos históricos y la desaceleración del mercado de la vivienda, han forjado el resto. Si bien para las dos primeras condiciones accesorias existe un claro entendimiento de sus efectos sobre la evolución del mercado hipotecario, que la evolución de los precios de la vivienda influya directamente en los porcentajes de mora o ejecución es un aspecto relativamente poco conocido. La correspondencia existe, y deriva principalmente de la menor propensión al pago de la deuda cuando el activo que la garantiza se ha devaluado considerablemente o no ha crecido lo suficiente como para que su puesta en mercado sea atractiva para el propietario que atraviesa dificultades económicas. Cuando la situación del mercado es favorable, existe un mayor número de opciones de venta del activo y la posterior liquidación de la deuda pendiente, preferible a sufrir las consecuencias de un proceso de ejecución hipotecaria.

El mercado subprime también se ve afectado por ratios de morosidad temprana superiores - aquellas hipotecas impagadas a pocos meses de la originación - por las propias características inherentes a la operación, y por la mayor exposición a prácticas fraudulentas del cliente y del intermediario. Igualmente el ratio de conversión de morosidad a fallido es superior en un segmento caracterizado por causas de impago estructurales, y no puntuales, que limitan las probabilidades de que un préstamo moroso regrese a la situación de "al corriente de pagos". Por otro lado, y cuando el riesgo se concentra en un área espacial determinada, el potencial de contagio es alto, y puede llegar a deteriorar los niveles medios de precios de la vivienda en el área, lo que incrementa sucesivamente el ratio de conversión de morosidad a fallido, y de fallido a la ejecución hipotecaria. Embargos generalizados en un área concreta pueden causar un incremento en la oferta de vivienda, falta de mantenimiento de las propiedades e, indirectamente, el declive económico y social de la zona.

Como conclusión, y siendo un segmento relativamente nuevo, el mercado subprime norteamericano ha evolucionado rápidamente en los últimos años, extendiendo el crédito hipotecario a aquellos clientes que, por una razón u otra, les hubiera sido denegado bajo los estándares tradicionales de concesión. De este modo la existencia del segmento subprime ha permitido durante los últimos años el acceso a una vivienda en propiedad a individuos con débiles o negativos historiales crediticios y/o con incierta generación de ingresos, así como la re-organización financiera de hogares que presentaban altos niveles de endeudamiento y serios problemas para atender a sus obligaciones bancarias.

Mientras los tipos de interés han sido bajos y su tendencia invariable, la economía y el empleo exhiben niveles de actividad positivos, y la oferta, demanda y precios de vivienda presentan crecimientos importantes, el riesgo de este segmento se diluye, y los niveles de alerta y atención se relajan; en cierta forma, el apetito por el crecimiento, la competencia voraz y el optimismo generalizado relajan la disciplina de mantener unos estándares mínimos de calidad en la originación y en la gestión del crédito hipotecario.

Afortunadamente, en el mercado estadounidense cuentan con los suficientes mecanismos como para corregir esta tendencia. Las entidades financieras están actualmente endureciendo sus criterios de riesgo y reforzando los estándares de análisis de las operaciones. El mercado secundario, por su parte, incrementando las cautelas ante este tipo de préstamo ha hecho que, por el momento, el volumen titulizado sea menor y con un coste superior. Los departamentos de recobro trabajan activamente para solucionar el mayor número de casos posibles, así como diversas organizaciones sociales se atarean en evitar las dolorosas consecuencias de embargos más o menos generalizados en áreas determinadas. La Reserva Federal, bajo la certeza de que los efectos negativos del segmento subprime serán limitados en el conjunto del mercado hipotecario, continua velando por la prevención del fraude, la protección del consumidor, los niveles apropiados de riesgo en cartera, y las buenas prácticas en el análisis de las operaciones.

Como decíamos anteriormente, España se encuentra actualmente en un momento de incipiente desaceleración en el nivel de transacciones inmobiliarias, con un avance de precios de la vivienda ligeramente superiores al IPC y una notable moderación de la demanda, que tiene su efecto directo en el número de nuevas hipotecas originadas. El alza de los tipos de interés puede estar provocando un ligero incremento del ratio de morosidad hipotecaria en los últimos trimestres, aunque todavía alejadas de las mismas cifras en Estados Unidos. Aunque el origen del problema no sea de la misma magnitud, las últimas estimaciones del Banco de España y de la Agencia de Rating Standard & Poor’s, han cifrado recientemente el volumen de hipotecas de alto riesgo en menos de un 2% y 3%, respectivamente, sobre el volumen vivo total.

Sin embargo, creemos que ningún mercado hipotecario está exento de replicar algunas de las debilidades del estadounidense. Entre otras razones, por el crecimiento del peso de un sector no regulado como es de la intermediación financiera, que limita el poder de prescripción de la banca tradicional, reduce el conocimiento directo del solicitante, y permite la entrada a clientes que quedaban fuera del circuito tradicional por excesivo endeudamiento y reducida capacidad de generación de ingresos. Por una razón u otra, el mercado debe extremar sus esfuerzos dirigidos a la identificación, análisis y clasificación del riesgo, así como definir qué productos y qué estrategias son las adecuadas para un crecimiento ordenado, con el fin último de continuar gozando de los actuales niveles de morosidad y solvencia.

Notas

1.- La calificación FICO responde a las siglas que representan Fair Isaac Corporation, la empresa que creó el índice. Cada ciudadano de Estados Unidos puede obtener tres calificaciones FICO, una de cada agencia de crédito disponible - Experian, TransUnion y Equifax, respectivamente. La calificación se basa en la información que cada agencia tiene en sus archivos. La calificación afecta al principal del crédito que la persona podrá obtener de una entidad financiera y al tipo de interés al que se le concederá el préstamo.

2.- La categoría entre estos dos segmentos se define como nearprime, esto es, cercano al cliente prime (entre 620 y 660 puntos). Tanto el nearprime como subprime quedan englobados en la categoría nonprime.

3.- De acuerdo a las últimas estimaciones del Council of Mortgage Lenders, entre un cinco y un seis por ciento del total de contratación bruta del mercado.

4.- Las categorías generalmente definidas por el mercado y entendidas por el regulador son tres, "Light adverse", "Medium adverse" y "Heavy adverse".

5.- Alternative A

6.- Acrónimo de inglés Loan to Value

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