SOCIMI - Una visión mercantil y fiscal (Nota Técnica)

ASPECTOS MERCANTILES

OBJETO SOCIAL DE LAS SOCIMIS

– La adquisición y promoción inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento

• BICE y bienes destinados a leasing: no válidos
• Actividades accesorias permitidas

– La tenencia de participaciones en SOCIMIs y REITS extranjeros (con similar política de distribución de dividendos)

– La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades (residentes o no) con el mismo objeto social si cumplen ciertos requisitos:

• Mismas obligaciones de distribución de beneficios y requisitos de inversió
• No participación en capital de otras entidade
• Participaciones nominativas
• Totalidad del capital pertenece a SOCIMIs o REITs
• No será necesaria la cotización

OTROS ASPECTOS SOCIETARIOS RELEVANTES

• Capital social mínimo: 15 MM €
• Clase única de acciones
• Aportaciones no dinerarias de activos: experto independiente
• Cotización en mercado regulado España, UE, EEE
• Contabilidad separada por activo inmobiliario y por actividad

REQUISITOS DE INVERSIÓN

• ACTIVO

– 85% valor del activo en inmuebles urbanos o participaciones en entidades cualificadas para el régimen SOCIMI

• Opción de realizar el test de valoración a precios de mercado

– Inmuebles deberán permanecer 3 años arrendados u ofrecidos en arrendamiento (el plazo de ofrecimiento no puede exceder el año). Serán 7 años si el inmueble ha sido promovido por la SOCIMI

– Diversificación: al menos 3 inmuebles distintos y ninguno de ellos puede representar más del 40% del valor del activo

– Participaciones en entidades cualificadas deberán permanecer tres años en el activo de la SOCIMI.

• INGRESOS

– 85% ingresos del ejercicio proveniente rentas por arrendamiento y dividendos de entidades cualificadas (no se incluyen las ganancias derivadas de transmisión de activos)

APALANCAMIENTO FINANCIERO

– La financiación ajena no puede exceder el 60% del activo

REQUISITOS DE DISTRIBUCIÓN

– Las SOCIMIS y sus filiales deben distribuir en forma de dividendo el beneficio obtenido en el ejercicio, acordando su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión del ejercicio.

– Se ha de distribuir obligatoriamente:

– El dividendo se paga en el mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución

ASPECTOS FISCALES

RÉGIMEN FISCAL DE LA SOCIMI

– Renta para cada inmueble o participación

• Ingreso – gastos directos – parte proporcional de gastos generales

– Devengo IS: día del acuerdo de reparto del dividendo

– Tipo impositivo: 18% (0% en el anterior borrador)

• Si se incumple el requisito de permanencia de los inmuebles se habrá de ingresar el 12% restante.
• También habrá que regularizar (12% adicional) si la SOCIMI cambia de régimen

– Tipo general (30%) para:

• Transmisión de inmuebles o participaciones (i) en los que se haya incumplido el período de permanencia, (ii) a entidades vinculadas o (iii) adquirente residente en país sin efectivo intercambio de información.
• Arrendamiento a (i) y (ii)

– Aplicabilidad proporcional de deducciones y bonificaciones del TRLIS

• Deducción por reinversión al tipo fijo del 6% (cumplimiento de requisitos)

– Pagos fraccionados: sistema de base acumulada (artículo 45.3 TRLIS)

– Dividendos distribuidos por SOCIMI a cualquier socio: EXENCIÓN

– Se ha eliminado el umbral de participación máxima del 5% en la SOCIMI

• Posibilidad de cristalizar reinversión (deducción por reinversión)

RÉGIMEN FISCAL DE LOS SOCIOS DE LA SOCIMI

Dividendos

• IS / IRNR con Establecimiento Permanente
• Elevación al íntegro de la renta en sede del socio con derecho a deducción en cuota del 18% sin DDI.
• Tributación efectiva en sede del socio: 12%
• Tributación conjunta SOCIMI + Socio: 30%
• IRPF / IRNR sin Establecimiento Permanente
• Exención (excepto residentes en territorios sin efectivo intercambio de información)

Ganancias

• IS / IRNR con Establecimiento Permanente
• Ganancia correspondiente a reservas generadas en ejercicios SOCIMI: elevación al íntegro en sede del socio con derecho a deducción en cuota del 18% sin DDI.
• Tributación efectiva en sede del socio: 12%
• Tributación conjunta SOCIMI + Socio: 30%
• Ganancia correspondiente a reservas generadas en ejercicios no-SOCIMI: aplicación de DDI (art. 30.5 TRLIS).
• IRPF / IRNR sin Establecimiento Permanente
• Precio de transmisión se ha de incrementar en el importe de los dividendos exentos percibidos durante el tiempo de tenencia de la participación.
• Exención: parte de la ganancia imputable a ejercicios SOCIMI (excepto residentes en territorios sin efectivo intercambio de información)
• Renta obtenida: distribución lineal (salvo prueba en contrario)
• Límites a la exención: mayor de (i) dividendos exentos percibidos o (ii) 10% del precio de adquisición * número de años de tenencia en ejercicios SOCIMI

ENTRADA Y SALIDA DEL RÉGIMEN DE LA SOCIMI

Entrada

• BINs y deducciones pendientes antes de ejercicios SOCIMI: compensación y deducción en los términos generales del TRLIS
• Ganancias derivadas de inmuebles o participaciones de ejercicios anteriores a ejercicio SOCIM
• Parte de la ganancia imputable a ejercicios no-SOCIMI: tributación bajo el tipo que le corresponda
• Generación lineal de la renta (salvo prueba en contrario)

Salida

• BINs y deducciones pendientes antes de ejercicios SOCIMI: compensación y deducción en los términos generales del TRLIS
• Ganancias derivadas de inmuebles o participaciones de ejercicios SOCIMI
• Parte de la ganancia imputable a ejercicios SOCIMI: tributación bajo régimen SOCIMI si el beneficio se distribuye
• Generación lineal de la renta (salvo prueba en contrario)
• Reservas generadas en ejercicios SOCIMI: integración en la base imponible del primer ejercicio no-SOCIMI (salvo distribución)

ASPECTOS FORMALES DE LA SOCIMI

• Acuerdo de Junta General para optar por el Régimen
• Comunicación de la opción a la AEAT: más 3 meses antes de la finalización del ejercicio fiscal
• Necesidad de renuncia
• Compatible con otros regímenes especiales del TRLIS:

• Fusiones
• Transparencia fiscal internacional
• Arrendamiento financiero

• Obligaciones de información específicas en Memoria (aplicación de beneficios, distribución de dividendos, fechas de adquisición de inmuebles,…). Artículo 11 del Borrador.

PÉRDIDA DEL RÉGIMEN DE LA SOCIMI

• Exclusión de negociación
• Incumplimiento de obligaciones de información
• Falta de distribución de dividendos obligatoria
• Renuncia

Javier Prieto

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