Confianza o con fianza... (Opinión Know Square)

1. ¿Qué tiene que pasar a corto plazo para recuperar la confianza?

A nivel mundial.

• Recuperar conceptos en desuso últimamente, como son la palabra dada, la profesionalidad, la honestidad, la honradez, el justiprecio, la buena fe, la integridad... más allá del beneficio económico a corto plazo.

A nivel europeo:

• Que todas las entidades internacionales que tienen activos tóxicos en los balances los saquen a la luz y sean publicados y comunicados de forma transparente, lo antes posible.

• Fomentar la independencia de las Agencias de Rating a la hora de asignar calificaciones. Entender que no sólo existe la dependencia accionarial, sino también la comercial.

A nivel español:

• Que la valoración de los activos en España sea realizada por sociedades de tasación sometidas a la regulación e inspección del Banco de España. Preferiblemente, solicitar tasaciones por dos o tres de ellas simultáneamente en caso de activos con un valor estimado superior a los €300,000. Se puede discutir el porcentaje que se presta sobre el valor de tasación (LTV), pero no debería existir duda en sobre la calidad y la confianza del denominador, que por cierto es la fianza de la que hablábamos al principio.

• Fomentar el ahorro como palanca previa para el endeudamiento, no gastar más de lo que se ingresa, control del gasto, no financiar vivienda ni consumo a los españoles por encima de sus capacidades reales.

• Favorecer las políticas de protección del arrendador en contratos de alquiler, el alquiler con opción a compra.

2. ¿En qué consiste el problema de liquidez?

Como bien señalaba hace unos días en el Congreso el Presidente de la Asociación Hipotecaria Española, lo peor que podría pasar en este periodo es que la calidad de los títulos hipotecarios, su competitividad e imagen, se viesen perjudicadas, lo que sólo produciría una mayor restricción efectiva de liquidez. Las entidades financieras españolas deben hacer frente al vencimiento de deuda, préstamos que se han solicitado en el mercado secundario, por valor de €102.046 millones de aquí a finales del 2010, lo que sitúa en su correcta escala la propuesta de los €30,000 millones que el gobierno acaba de proponer. En definitiva, no es mucho, pero puede generar la inercia necesaria (en términos que todos entendamos, sería como arrancar el coche conectado con las pinzas a otra batería, y a partir de ahí dejar que el alternador la recargue). En Reino Unido, el tesoro inglés acaba de anunciar que va a entrar en los bancos ingleses vía acciones preferentes... ¿la excusa? Mejorar su Tier 1... ¿la realidad? Desde nuestro punto de vista, una nacionalización parcial en toda regla.

3. Plan TARP, Solución Bush, Método Paulson...

Ya comentábamos en nuestro Informe Know Square de Octubre que Nouriel Roubini, uno de los pocos que años antes anticiparon el incendio, estima en al menos un 20% el potencial de caída adicional de la bolsa americana (por cierto estos días José Antonio Fernández-Hodar en Expansión comentaba una posibilidad de rebote al alza para seguir bajando luego), criticando enérgicamente la propuesta de compra de activos tóxicos por falta de base o justificación factual – y con un coste fiscal considerable para el ya maltrecho consumidor americano –, previendo la insolvencia efectiva de al menos otra docena de bancos pequeños y medianos, así como el declive de otras economías mundiales.

4. En Europa, cada uno a los suyos...

Como adelantábamos en nuestro último informe de Bolsa y Mercados, un plan de rescate similar sería difícilmente ejecutable en Europa, como así se ha demostrado. A pesar de las medidas de inyección de liquidez por parte de los bancos centrales, en Europa no existe unión fiscal, no tenemos un Tesoro o una Hacienda unificada. Por lo tanto, las medidas a adoptar frente a la crisis en bancos europeos serán tomadas a corto plazo unilateralmente por los gobiernos locales (ejemplo claro en Fortis o Dexia), lo que desde nuestro punto de vista disminuirá la eficacia de cualquier medida conjunta, y aumentará la confusión. La reciente desunión europea ha sido ciertamente flagrante y preocupante de cara al futuro de Europa. Leía hace poco a Blas Calzada que decía "el prestigio se pierde en poco tiempo, pero que se tarda mucho en recuperar"...

5. Políticos: gobierno y oposición

Respecto a nuestros políticos (decimos nuestros porque les pagamos el sueldo, aunque ellos den a entender a diario que no lo saben), vergonzoso espectáculo, poco constructivo. Pedirles que piensen más allá de su puñado de votos es un ejercicio de mezcolanza entre pesimista constructivo (ver artículo de Manuel Conthe en Expansión) e iluso desmemoriado, la verdad. Les podemos perdonar a unos y a otros que jueguen al despiste en declaraciones públicas, pero no que no hayan hecho los deberes durante este año que ya ha pasado. Han tardado casi catorce meses en sentarse. Hemos perdido un curso escolar completo. Son simples, la verdad, apostamos que no pasarán a la historia.

6. Tipos: evolución del Euribor a 6M y 12M

Mientras escribíamos esta nota, se publica la rebaja de 0,50% en los tipos de interés, acción coordinada entre todos los bancos centrales del mundo. El hecho de bajar los tipos en sí mismo nos parece que no es noticia (de hecho recomendábamos estar atentos a ellos, ya que la brecha entre estos dos indicadores se estaba estrechando, pues bajaban a 5,44% y 5,49% respectivamente), lo que adelantaba una posible reducción. Hace tan sólo unas semanas, la diferencia era de casi 22 puntos básicos. Lo que nos parece más reseñable, y desde luego reflejo de la gravedad de la situación, es que se hayan coordinado por primera vez todos los bancos centrales del mundo.

7. ¿Cuánto cuestan los pisos? ¿Y los solares?… ¿Y los terrenos?

Si hablamos de precio, las cosas valen como máximo lo que queramos pagar por ellas, y como mínimo el coste de construirlas o producirlas...La realidad es que la clave a la hora de analizar el precio de un activo radica en el propósito de la valoración, no en el precio que alguien pague por él en un momento determinado. Sólo el necio confunde valor con precio, dijo Antonio Machado. No seamos necios…

8. ¿Es preocupante el Stock de Vivienda?

Creemos que no. La vivienda no es gasolina, ni harina. Las casas, sobre todo las dedicadas a residencia habitual, tienen tipologías heterogéneas. En España, la localización es incluso más relevante que en el resto del mundo occidental, no queremos sólo una casa. Otra cosa es la segunda residencia, pero deberemos ser capaces de segmentar el análisis. Recordemos que el 70% de las viviendas en España son principales, y de ellas el 87% son propiedad de su inquilino.

El dato que realmente es preocupante, sobre todo de cara al desempleo, es que mientras en los primeros siete meses de este año 2008 se han FINALIZADO casi 400.000 viviendas (superando incluso a las equivalentes en 2007), en este mismo periodo se han INICIADO sólo 188.000 unidades (frente a las 449.000 del año 2007). Las consecuencias de estos datos en la actividad hipotecaria, tasa de desempleo, etc. son evidentes y graves para muchos sectores afectados. Las grandes promotoras e inmobiliarias reconocen ya sin tapujos los "dos años de travesía del desierto" que nos esperan, lo que también reconducirá el stock de vivienda terminada porque se construirán menos unidades que las que se demandan (unas 300.000 viviendas al año según las mejores estimaciones que manejamos).

9. Hipotecas en Yenes

Ojo a la evolución del cambio del Euro frente al Yen: a finales de julio de este año 1 € = 170y. Ayer 1 €=137y (cambio similar al del 2005). Es decir, el Yen se ha revalorizado un 19% en dos meses, aunque haya pasado desapercibido; la gente mira el dólar y parece que se olvida de las demás divisas. El año pasado, el cambio medio fue de 160 yenes, es decir, cualquiera que en ese momento hubiera pedido una hipoteca en yenes, se encuentra hoy con que el principal remanente es un 13% más….El que no tenga un SWAP, que se vaya preparando...

10. Desempleo y Morosidad

Hace años, cuando se comentaba que la morosidad estaba en mínimos, ya decíamos que no se estaba diciendo toda la verdad… La mala calidad crediticia (numerador del ratio de morosidad) crecía al mismo ritmo que el denominador (crédito concedido), que rondaba entonces el 20-25%... Es decir, que desde el año 2001, y en especial entre el 2005 y el 2007, se han dado más préstamos - y de peor calidad - que en el periodo 1995-2000. Sin comparación. La morosidad registrada hoy es todavía una morosidad de tipos; la del desempleo no ha llegado. Por lo tanto, ahora que repunta el paro, no nos cabe duda de que la morosidad va a aumentar. Descontando el hecho de que se puedan vender carteras de préstamos dudosos o fallidos, o que filiales capitalizadas de las entidades compren activos que soportan préstamos dudosos, nuestra proyección es que la morosidad puede alcanzar niveles del 4,5% si en las condiciones actuales de tipos, inflación (¿quién se acuerda ya de ella?) y PIB, el paro crece tres puntos más.

Para terminar y como conclusión: Robert Spaemann dictaba hace unos meses una conferencia en Madrid. Entre otras cosas, decía "dado que la confianza es un fenómeno fundamentalmente personal, se impone la suposición de que sólo podrá ser restablecida por individuos sobresalientes". Comentaba que la confianza es un acto humano que referimos a personas: por ejemplo, en el caso de subir a un avión o entrar en un escáner médico, confiamos en esos aparatos por la confianza que tenemos en el experto que los maneja, ya sea el piloto o el médico, no por la tecnología en sí.... Es decir, la confianza en las instituciones (léase en este caso financieras, reguladores, Gobierno, partidos políticos) contiene siempre implícitamente la confianza en la competencia y la integridad de las personas que las dirigen, y que gracias a ellas esos sistemas son lo que son.

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